هزینه تعمیرات ساختمان با کیست؛ مسئولیت مالک یا مستاجر چیست؟

هزینه‌های تعمیر و نگهداری ساختمان همیشه یکی از مسائلی است که بین مالک و مستاجر اختلاف ایجاد می‌کند. دانستن دقیق اینکه چه هزینه‌هایی بر عهده مالک است و چه هزینه‌هایی به مستاجر تعلق دارد، علاوه بر جلوگیری از سوءتفاهم‌ها، موجب حفظ حقوق قانونی و اجرای صحیح قرارداد اجاره می‌شود.
((قوانین اجاره و تخلیه مستاجر))

هزینه‌های جزئی و تعمیرات روزمره بر عهده مستاجر

تعمیر و تعویض شیرآلات، دسته‌شیر حمام، سرویس دوره‌ای کولر و تعویض پوشال‌ها، از جمله هزینه‌هایی است که طبق عرف و قانون به مستاجر واگذار می‌شود.

همچنین تعویض و تعمیر کلید و پریز برق، خراب شدن ریموت پارکینگ و اقلام مصرفی مشابه نیز بر عهده مستاجر است.

عکس ۱

تعمیرات جزئی آپارتمان

هزینه تعمیرات ساختمان با کیست

نمونه‌ای از تعمیرات معمول و جزئی که بر عهده مستاجر است
((راهنمای تعمیرات ساختمان)

تعمیرات اساسی و مشاعات ساختمان بر عهده مالک

زمانی که صحبت از تعمیرات اساسی ساختمان می‌شود، مالک باید تمامی هزینه‌ها را تقبل کند. این موارد شامل:

1-تعمیر یا تعویض موتورخانه و لوله‌کشی‌ها
2-تعمیر سقف و دیوارها
3-نگهداری آسانسور، قیرگونی پشت‌بام و پارکینگ
4-سایر هزینه‌های مشاعات که به صورت دوره‌ای یا اضطراری نیاز به اقدام دارند

نکته حقوقی: بر اساس ماده ۴۴ قانون مدنی و تبصره‌های قرارداد اجاره، مالک نمی‌تواند هزینه‌های مشاعات را به مستاجر واگذار کند و هرگونه توافق خلاف این موضوع، باطل و غیرقانونی است.

هزینه نقاشی و بهسازی ساختمان

هزینه نقاشی ساختمان، به‌خصوص با توجه به نوع رنگ و متراژ، جزو هزینه‌های اساسی محسوب می‌شود و بر عهده مالک است. هزینه‌های جزئی برای لوازم مصرفی مانند سرویس کولر، تعویض پوشال و اقلام مشابه، طبق عرف بر عهده مستاجر است.

جدول هزینه‌ها؛ مالک یا مستاجر؟

 تعمیرات ساختمان و مسئولیت‌ها

مسئولیت تعمیرات ساختمان بر اساس قانون
توضیح گام‌به‌گام مسئولیت مالک و مستاجر در تعمیرات

بررسی عملی تفاوت هزینه‌های جزئی و اساسی

نکات مهم قانونی برای مالک و مستاجر

مالک نمی‌تواند هزینه‌های اساسی را به مستاجر واگذار کند.
مستاجر مسئول هزینه‌های جزئی و اقلام مصرفی است.
هرگونه اختلاف می‌تواند از طریق شورای حل اختلاف یا دادگاه محل حل شود.
توصیه می‌شود پیش از عقد قرارداد، تمامی مسئولیت‌ها به‌صورت شفاف در اجاره‌نامه ذکر شود.

تعمیرات اساسی و نگهداری مشاعات

هزینه تعمیرات ساختمان با کیست

هزینه‌های بزرگ و تعمیرات مشاعات بر عهده مالک است

نقش تجهیزات ملک در تعیین اجاره‌بها و مسئولیت تعمیرات

یک اصل مهم که بسیاری از اختلافات از بی‌توجهی به آن شکل می‌گیرد این است:

مالک، ملک خود را همراه با امکانات و تجهیزات متناسب با شأن یک خانواده برای سکونت اجاره می‌دهد. این تجهیزات می‌تواند شامل کولر، هود، گاز رومیزی، پکیج، کمد دیواری، کابینت، کاغذ دیواری، آیفون تصویری و سایر ملزومات رفاهی باشد.

طبیعتاً هرچه سطح تجهیزات و کیفیت امکانات بالاتر باشد، مبلغ رهن و اجاره نیز افزایش پیدا می‌کند.

یعنی بخشی از اجاره‌بهای پرداختی مستاجر، در واقع مربوط به استفاده از همین تجهیزات است.

وقتی اجاره بالاتر است، مسئولیت هم بالاتر است

وقتی مالک به دلیل وجود تجهیزات کامل، اجاره بیشتری دریافت می‌کند، در واقع سهمی از آن مبلغ مربوط به استهلاک و نگهداری همان لوازم است.

بنابراین:

تعمیر یا تعویض تجهیزاتی که به‌صورت سالم تحویل مستاجر شده‌اند و بر اثر استهلاک طبیعی دچار خرابی می‌شوند، کاملاً بر عهده مالک است.

مالک نمی‌تواند هزینه تعمیر یا جایگزینی این تجهیزات را از مستاجر مطالبه کند.

در صورت مطالبه غیرقانونی هزینه و شکایت مستاجر، مالک ممکن است ملزم به پرداخت خسارت و جبران ضرر و زیان شود.

 اما خسارت ناشی از تقصیر مستاجر موضوعی متفاوت است

نکته مهم دیگر این است که بین «استهلاک طبیعی» و «خسارت ناشی از تقصیر» تفاوت وجود دارد.

اگر خرابی ناشی از استفاده غیرمتعارف، بی‌احتیاطی یا بی‌تجربگی مستاجر باشد، مسئولیت با مستاجر خواهد بود.

برای مثال: پارگی یا آسیب به کاغذ دیواری شکستگی شیشه‌ها آسیب به کولر، هود، گاز رومیزی یا پکیج در اثر استفاده نادرست وارد شدن خسارت به لوازم برقی یا گازی بر اثر سهل‌انگاری در چنین شرایطی، مستاجر موظف به جبران خسارت است.

جمع‌بندی تکمیلی حقوقی مرز مسئولیت در تعمیرات ساختمان فقط به «مالک یا مستاجر» بودن ختم نمی‌شود؛

مبنای اصلی، نوع خرابی و منشأ آن است:

استهلاک طبیعی تجهیزات =مسئولیت مالک

خسارت ناشی از تقصیر مستاجر = مسئولیت مستاجر

شفاف‌سازی این موضوع در زمان تنظیم قرارداد، از بسیاری از دعاوی احتمالی جلوگیری می‌کند و رابطه‌ای حرفه‌ای و بدون تنش ایجاد خواهد کرد.

در عمل، اختلافات ملکی نه از قانون، بلکه از تفسیر نادرست قانون آغاز می‌شود.

بسیاری از پرونده‌هایی که به شورای حل اختلاف می‌رسند، با یک تنظیم قرارداد دقیق و یک صورتجلسه تحویل حرفه‌ای اساساً شکل نمی‌گرفتند.

تشخیص مرز استهلاک و تقصیر، ارزیابی فنی وضعیت تجهیزات و نگارش بندهای شفاف قراردادی، کاری تخصصی است و بی‌دقتی در آن می‌تواند هزینه‌های چندبرابری در آینده ایجاد کند.

تصمیم آگاهانه در ابتدای مسیر، همیشه ارزان‌تر از حل اختلاف در انتهای آن است.

جمع‌بندی و توصیه تخصصی

با توجه به موارد فوق، رعایت قوانین و شفافیت در تقسیم هزینه‌های ساختمان باعث کاهش اختلافات و حفظ حقوق طرفین می‌شود.
اگر قصد دارید ملک خود را اجاره دهید یا اجاره کنید، استفاده از تجارب کارشناسان حرفه‌ای و مدارک معتبر می‌تواند فرآیند را سریع و قانونی پیش ببرد. کارشناسان ما آماده‌اند تا تمامی مراحل کارشناسی، قرارداد و بررسی حقوقی ملک شما را با استانداردهای کامل انجام دهند.

نویسنده مقاله عماد رادمهر پژوهشگر حوزه املاک و مستغلات و کارشناس رسمی مشاوره حقوقی املاک

09120869136